질의 시행사인 회사는 시공사에 대한 공사미지급 상환을 원활히 하기 위하여 다음의 거래구조를 고려하고 있음 [그림] (1) 회사는 미분양오피스텔을 처분신탁하고 받은 우선수익권의 1순위자로 대출금융기관을 지정하고 2순위자로 지급보증한 시공사를 지정하는 한편 2종수익증권의 수익자는 회사가 됨 (2) 회사는 1종 수익권과 시공사의 지급보증을 근거로 금융기관으로부터 자금을 차입하여 시공사의 공사대금을 상환함 (3) 금융기관은 자산유동화법률에 따라 관련 대출채권 및 1종 수익증권을 유동화전문회사(이하 “SPC"라 함)에 양도함 (4) SPC는 양수한 대출채권과 1종 수익증서를 기초로 유동화 사채를 발행하여, 투자자로부터 유동화사채의 발행대금으로 현금을 납입받고, 금융기관에 대출채권 양수대금을 지급함 (5) 신탁사는 시공사와 포괄임대차계약(이하 "Master Lease"라 함)을 체결하여 시공사로부터 임대료를 수취하고, 자산 분양시 시공사와 Master Lease 계약을 건별로 해지할 수 있는 권한을 가지고 있으며, 분양수익금은 1종 수익증권 수익자인 SPC에 대한 대출원금 상환에 이용됨. (6) 신탁사의 임대기간 중 발생하는 임대수입에 대해서는 우선적으로 1종 수익증권 수익자인 SPC 대출금 이자 상환에 이용되며, 1종 수익증권의 액면가를 초과하는 수익은 2종 수익증권(무액면 증권) 수익자인 회사에 귀속됨 (7) 회사는 유동화사채의 만기(3년) 이내에는 1종 수익증서에 대하여 우선매수청구권을 보유함. 그리고 우선매수청구권을 행사한 경우 수익권자와 위탁자가 동일해지는 자익신탁이 되므로 이때 신탁계약을 해지할 수 있음. 상기의 거래구조에서 시행사와 시공사의 회계처리는? 회신 시공사의 차입금에 시행사가 담보 제공한 것과 경제적 실질이 같으므로 시공사의 차입금으로 회계처리하고 시공사 및 시행사는 담보내용을 주석기재 하는 것이 타당함