배경 및 질의 1회사는 매입한 토지를 산업단지용으로 개발하여 분양하고 있다. 2회사의 재고자산에는 매입한 토지와 조성공사가 완료된 토지가 모두 포함된다. 즉, 조성공사를 통하여 개발을 완료한 토지를 판매하는 것이 회사의 통상적인 영업활동이다. 3「산업입지 및 개발에 관한 법률」에 따라 산업단지 지정이 해제되는 예외적인 경우에는 취득한 토지를 바로 매각할 수 있으나, 과거 경험상 이러한 경우는 거의 없었다. 4회사는 산업단지 계획 승인을 받으면 토지를 취득하기 위한 보상을 시작하고, 보상업무가 일정 부분 완료되면 조성공사에 착수한다. 이후에 회사는 산업단지를 고객에게 분양하고 인도시점에 수익을 인식한다. 5토지 취득 기간은 보통 1~3년(소송이 제기되는 경우가 많아 취득 기간이 길어짐), 조성공사[1] 기간은 보통 3~4년이 걸린다. 분양 시기는 대체로 선분양이지만 시장상황에 따라 달라질 수 있다. 6적격자산인 토지의 차입원가를 자본화하는 기간을 정할 때 토지의 구매단계와 건설[2]단계를 구분하는 것이 타당한가? 회신 7경영진의 의도가 토지를 매입하여 조성공사가 완료된 상태로 판매하는 것이라면, 관련하여 발생한 차입원가를 자본화할 때 토지의 구매단계와 건설단계를 구분하지 않는다. 판단근거 8기업회계기준서 제1002호 ‘재고자산’ 문단 10과 17에 따르면 재고자산의 취득원가에는 매입원가, 전환원가, 현재의 장소에 현재의 상태로 이르게 하는 데 발생한 기타 원가가 모두 포함되며 차입원가도 포함될 수 있다. 9기업회계기준서 제1023호 ‘차입원가’ 문단 7에 따르면 제조나 생산이 장기간 소요되는 재고자산도 적격자산에 포함된다. 이러한 재고자산은 제조나 생산이 완료된 후에 의도대로 판매할 수 있는데, 질의의 토지도 건설단계가 완료되어야 경영진의 의도대로 판매할 수 있는 상태가 된다면, 이 상태에 이를 때까지 발생한 차입원가를 자본화해야 한다. 참고자료 질의자의 의문사항 및 견해 부1질의 대상 토지는 일반적으로는 조성공사를 통하여 개발이 완료되면 판매하지만, 개발계획이 취소되면 바로 매각할 수도 있다. 그러나 과거 경험상 바로 매각하는 경우는 거의 없었다. 부2질의자는 토지에 대한 차입원가 중 구매단계에서 발생한 차입원가만 자본화하는지, 구매 및 건설 단계에서 발생한 차입원가를 자본화하는지 질의하였다. 이에 대해 다음과 같은 서로 다른 견해가 있었다. (견해1) 구매 및 건설 단계에서 발생한 차입원가를 모두 자본화한다. 즉, 구매단계와 건설단계 모두에서 해당 토지를 적격자산으로 본다. 회사는 통상적인 영업 과정에서 토지를 매입하여 산업단지용으로 개발·분양하고 있으므 로 조성공사가 시작되지 않은 토지, 조성공사 중이거나 완료된 토지 모두가 재고자산에 해당한다. 질의 대상 토지는 재고자산이므로 경영진이 의도하는 판매 가능한 상태는 조 성공사가 완료된 상태이며, 이 상태에 이르는데 상당한 기간(4~7년)이 필요하므로 적격 자산에 해당한다. 따라서 취득단계와 조성공사단계를 구분하지 않고 차입원가를 토지의 원가에 포함한다. (견해2) 구매단계에서 발생한 차입원가만 자본화한다. 즉, 구매단계에서만 해당 토지를 적격자산으로 본다. 토지를 경영진이 의도한 용도로 ‘사용’하는 시점은 취득 완료시점(개발 활동에 투입 가능한 시점)이므로 취득단계와 공사단계를 구분하여 취득단계의 토지 관련 지출액의 차입원가만 자본화해야 한다. 부3경영진이 의도한 판매 가능한 상태를 (견해1)은 조성공사가 완료된 시점으로 보고 있으며 (견해2)는 취득이 완료되면 개발 활동에 투입할 수 있으므로 취득시점으로 보고 있다. 검토과정에서 논의된 내용 부4기업회계기준서 제1002호 문단 17에서는 재고자산의 취득원가(매입원가, 전환원가, 현재의 장소에 현재의 상태로 이르게 하는 데 발생한 기타원가 모두 포함)에 차입원가가 포함될 수 있다고 언급한다. 부5보통 원재료는 매입 즉시 판매 가능 상태에 있고 동시에 다른 최종 재화 생산에 투입될 수 있어서 사용 가능 상태(견해2는 이를 ‘의도대로 사용하는 것’으로 봄)에 있다고도 할 수 있다. 부6그러나 적격자산 요건을 이미 충족한 원재료를 다른 최종 재화 생산에 투입하는 경우에는 그 최종 재화의 생산이 완료되어야 의도된 대로 판매 가능한 상태가 된다. 부7적격자산 요건을 이미 충족하고 있는 원재료의 전환과정을 차입원가 자본화 기간에 포함하지 않는다면, 전환과정이 장기간인 재고자산의 전환기간 차입원가는 자본화하지 못하는 결과를 가져온다. 부8원재료 매입단계의 차입원가만 자본화하면 가공이나 개발이 필요한 재고자산의 취득원가에 가공·개발 단계의 차입원가를 포함하지 못하므로 그 단계가 장기인 재고자산을 적격자산에 포함하려는 기준서의 의도와 다르게 이해된다. 부9따라서 적격자산의 정의에서 ‘의도대로 사용할 수 있는 상태에 이르게 하는 데 상당한 기간이 필요한 자산’은 유형자산, 무형자산, 투자부동산이, ‘의도대로 판매할 수 있는 상태에 이르게 하는 데 상당한 기간이 필요한 자산’은 재고자산이 각각 해당하는 것으로 보아야 한다. 부10차입원가 자본화는 적격자산에 대하여 지출하고, 차입원가가 발생하며, 적격자산을 의도된 용도로 사용 또는 판매 가능한 상태에 이르게 하는 데 필요한 활동을 수행하는 시점부터 시작한다(제1023호 문단 17). 부11질의의 경우, 의도대로 판매할 수 있는 상태에 이르게 하는 활동에는 적격자산인 토지의 취득(예: 보상, 소송) 및 건설(조성공사) 활동이 모두 포함된다. 부12다만, 토지를 취득하고 별다른 활동 없이 보유하는 동안에 발생한 차입원가는 자본화하지 않는다(제1023호 문단 19). 부13그리고 토지를 의도대로 판매할 수 있는 상태에 이르게 하는 데 필요한 활동이 완료되면 자본화를 종료해야 하는데(제1023호 문단 22), 조성공사가 여러 부분으로 나누어 진행되고 이미 완성된 부분이 판매 가능하다면 남은 부분의 공사가 진행되더라도 그 완성된 부분에 대한 차입원가 자본화를 종료한다(제1023호 문단 24).