배경 및 질의 1회사(부동산 건설 사업의 시행사)는 주거단지 개발사업의 공사대금을 프로젝트 파이낸싱(Project Financing) 차입금(이하 ‘PF 차입금’)으로 조달하였으나, 기한이익 상실 사유가 발생하여 원리금을 만기 전에 상환하고 상환 금액에 대해 조기상환수수료를 부담하였다. Project Financing 차입약정 중 기한이익 상실 최초 인출일 이후 X개월 이내에 관련 법령에 따라 입주자 모집공고 승인을 받지 못하면, Y개월 이내에 이를 치유해야 함. 치유하지 못한 경우에는 해당 사업과 관련된 모든 권리를 포기하거나 차입금을 상환 해야 함 2회사는 인출한 금액이 차입금 한도에 미달하여 미인출 잔액에 대해 미인출수수료를 부담하였다. 3(질의 1) 조기상환수수료는 차입원가 자본화 항목에 해당하는지? 4(질의 2) 미인출수수료는 차입원가 자본화 항목에 해당하는지? 회신 5질의의 상황에서 발생한 조기상환수수료는 적격자산 원가의 일부로 자본화할 차입원가에 해당하지 않는다. 6질의의 미인출수수료는 적격자산 원가의 일부로 자본화할 차입원가에 해당하지 않는다. 판단근거 7질의의 상황에서 유효이자율 산정에 반영하지 않은 조기상환수수료는 기업회계기준서 제1023호 문단 6⑴의 유효이자율법을 사용하여 계산된 이자비용에 해당하지 않는다. 8또 질의의 상황에서 발생한 조기상환수수료는 적격자산의 처분과 관련된 의사결정의 변경에 따라 차입금을 상환하여 부담한 것이므로 적격자산의 취득, 건설, 생산과 직접 관련된 차입원가로 볼 수 없다. 따라서 기업회계기준서 제1023호 문단 8에 따른 차입원가 자본화 항목에 해당하지 않는다. 9질의의 미인출수수료는 약정 금액만큼 차입금이 인출되지 않는 경우에 발생하므로 자금의 차입과는 관련이 없다. 따라서 같은 기준서 문단 5에서 규정하는 차입원가의 정의를 충족하지 못하기 때문에 문단 8에 따른 차입원가 자본화 항목에 해당하지 않는다. 참고자료 질의자의 의문사항 및 견해 부1회사는 부동산 개발사업의 공사대금을 조달하기 위해 금융기관과 프로젝트 파이낸싱(Project Financing) 차입계약을 체결하였다. 회사는 차입금 인출 후 공사에 착수했으나, 주택도시보증공사와 분양가격에 대한 이견으로 분양보증이 지연되면서 입주자 모집공고 승인을 차입계약에서 정한 기한까지 받지 못하여 기한이익 상실 사유[1]가 발생하였다. 회사는 사업상 권리를 포기하지 않고 사업모형을 ‘임대 후 매각’으로 변경하면서 차입금을 만기 전에 상환하였고 이에 따라 조기상환수수료를 부담하였다. 또 인출한 차입금 금액이 한도에 미달하여 미인출 잔액에 대해 미인출수수료를 부담하였다. 부2질의자는 차입금이 최초 인출된 후 상환될 때까지 공사가 중단된 적이 없는 상황에서 회사가 부담한 조기상환수수료와 미인출수수료가 적격자산 원가로 자본화하는 차입원가에 해당하는지에 대해 질의하였다. 부3질의자는 다음과 같은 이유로 조기상환수수료와 미인출수수료 모두 차입원가 자본화 항목에 해당한다고 보았다. 부4회사가 적격자산 취득 활동을 지속하기 위해서는 PF 차입금의 조기상환이 불가피하였다. 조기상환수수료는 불가피한 상황에서 발생한 차입과 관련된 비용이므로, 기업회계기준서 제1023호 ‘차입원가’ 문단 10[2]의 적격자산과 관련된 지출이 발생하지 아니하였다면 부담하지 않았을 차입원가에 해당하여 자산 원가를 구성한다. 부5일반적인 PF 차입금의 특성상 인출분에 대해서는 약정이자가 발생하며, 미인출분에 대해서는 미인출수수료가 발생한다. 동일한 대출약정에서 발생한 금융비용은 차입원가 자본화 항목 판단 시에도 인출 여부와 상관없이 적격자산과의 관련성을 동일하게 판단해야 한다. 검토과정에서 논의된 내용 부6기업회계기준서 제1023호 문단 8에 따르면 적격자산의 취득, 건설, 생산과 직접 관련된 차입원가는 해당 자산 원가의 일부로 자본화하고 그 밖의 차입원가는 발생기간에 비용으로 인식하여야 한다. 부7질의의 조기상환수수료와 미인출수수료가 차입원가 자본화 항목인지를 판단하기 위해서는 차입원가의 정의를 충족하는지를 먼저 검토하고 적격자산의 지출과의 직접 관련성을 판단해야 한다. 조기상환수수료는 차입원가 자본화 항목에 해당하는가? 부8차입약정 체결시점에는 조기상환옵션의 행사가능성이 낮다고 보았기 때문에 조기상환수수료는 최초 PF 차입금의 유효이자율[3]을 계산할 때 기대현금흐름의 추정에서 제외되었다. 따라서 유효이자율 산정에 반영되지 않은 조기상환수수료는 기업회계기준서 제1023호 문단 6에서 예시하는 차입원가 항목 중 유효이자율법을 사용하여 계산된 이자비용에서 제외된다. 부9다만, 차입원가의 정의(자금의 차입과 관련하여 발생하는 이자 및 기타 원가)에서 이자 외의 기타 원가가 무엇인지 명시하지 않아 기업회계기준서 제1023호 문단 6에 열거된 예에 해당하지 않더라도 차입원가의 정의를 충족하지 않는다고 단정하기 어려울 수 있다는 의견이 있었다. 따라서 적격자산 지출과의 직접 관련성도 검토하 였다. 부10차입계약의 기한이익 상실 조항에 따르면 회사는 정해진 기한 내 입주자모집공고를 하지 못할 경우, 차입금을 조기 상환하거나 사업 자체를 포기해야 한다. 회사가 입주자모집공고를 기한 내에 하지 못하게 된 사유는 분양가격에 대한 이견 때문에 공고에 필요한 분양보증이 지연되었기 때문이다. 회사가 분양가격을 조정하여 분양보증을 받았다면 조기상환수수료는 발생하지 않았겠지만, 회사는 수익 극대화를 위해 ‘임대 후 매각’으로 사업모형을 바꾸고 PF 차입금을 조기 상환하기로 선택하였다. 부11회사가 지급한 조기상환수수료는 사업모형을 ‘임대 후 매각’으로 변경하면서 발생한 원가, 즉 해당 적격자산 처분 의사결정 변경 때문에 부담한 원가로 적격자산의 건설과 직접 관련된 증분원가가 아니다. 따라서 해당 조기상환수수료는 차입원가 자본화 항목에 해당하지 않는다고 보았다(제1023호 문단 8). 미인출수수료는 차입원가 자본화 항목에 해당하는가? 부12미인출수수료[4] 지급 의무는 인출금액이 대출약정금액에 미치지 못할 때 발생하며, 미인출액의 경과 일수에 따라 부과된다 부13미인출수수료는 차입자가 예비적인 유동성을 확보하기 위하여 대여자에게 지급하는 수수료로서 그 경제적 실질이 차입약정기간에 걸쳐 대여자에게서 제공받는 용역에 대한 대가로 볼 수 있다(제1109호 문단 B5.4.3). 부14최초 PF 차입약정만 체결한 뒤 인출하지 않아 차입금이 없는 상황에서도 미인출수수료는 발생한다. 해당 수수료는 (약정 금액만큼) 자금을 차입하지 않아서 발생하는 수수료일 뿐 자금의 차입과 관련하여 발생하는 이자나 기타 원가가 아니므로 차입원가가 될 수 없다(제1023호 문단 5). 따라서 해당 미인출수수료는 차입원가 자본화 항목에 해당하지 않는다(제1023호 문단 8).