1. 현 황 □ A은행이 취급하는 주택매입자금 대출상품인 ‘수익공유형모기지론’은 주택매입자금을 저금리로 대출해주는 대신 장래 주택가격상승이익 중 일부를 은행이 수취하는 구조로 설계된 상품임 수익공유형모기지론의 구조 대출금액 : 주택매입가격(실거래가격)의 70% 이내 대출기간 : 20년 대출금리 : 신규 COFIX - 0.5%(1년 단위로 신규 COFIX를 반영하여 재산정) ④ 수익공유정산조건 : 정산시점의 정산기준가격이 주택매입가격을 초과할 경우, 아래 산식에 따른 정산금액을 차입자가 은행에 지급함. 단, 은행의 정산시점까지의 이자수익과 수익공유 금액의 합계의 수익률은 연 7%를 초과할 수 없음 정산금액 = (정산기준가격-주택매입가격) Ⅹ 정산시점까지의 대출평잔 주택매입가격 구 분 정산시점 정산기준가격 상환 없이 대출일로부터 7년 경과 7년 도래시점 시세감정가격* 3~7년 기간 중 중도상환 중도상환시점 3~7년 기간 중 주택매각 매각시점 * 시세감정가격 : 한국감정원에서 평가하며, 공동주택(아파트)의 제반 입지조건, 주위환경, 층별ㆍ위치별 효용도와 건물의 구조, 부대설비, 시공정도, 인근지역 내 동류ㆍ유사형 물건의 정상적 거래가격수준 등을 반영한 거래사례비교법을 주된 평가방법으로 적용. 단, 개별호의 내부상태(인테리어 등)는 평가에 미반영 ⑤ 수익공유형상환수수료 : 3년 이내 중도상환시에는 대출기간 동안 받은 금리 혜택 전부를, 3~5년 기간중 중도상환시에는 금리혜택의 50%를 수수료로 지급 2. 질의 사항 □ 수익공유형모기지론에 포함된 ‘수익공유정산조건’은 파생상품의 요건을 충족하는가? ◦ (갑설) 파생상품 요건을 충족함 ◦ (을설) 파생상품 요건을 충족하지 못함 3. 회신 □ 수익공유형모기지론에 포함된 수익공유정산조건은 파생상품의 요건을 충족함 4. 판단근거 □ (관련규정) K-IFRS 제1039호「금융상품: 인식과 측정」문단 9, AG12A, A.2, B.8* 및 K-IFRS 제1008호「회계정책, 회계추정의 변경 및 오류」문단10 * 현행 K-IFRS 제1109호 부록A(용어의 정의), 문단 BA.5, A.2, 및 B.8로 대체 □ K-IFRS 제1039호 문단9*에 따르면, 기초변수의 변동에 따라 가치가 변동하고, 최초 계약시 순투자금액이 필요하지 않거나 시장요소의 변동에 비슷한 영향을 받을 것으로 기대되는 다른 유형의 계약보다 적은 순투자금액이 필요하며, 미래에 결제되는 금융상품이나 그 밖의 계약은 파생상품임 * 현행 K-IFRS 제1109호 부록A(용어의 정의)로 대체 □ 수익공유정산조건은 미래 정산시점의 정산기준가격(주택의 가치)과 최초 매입가격의 차액을 기준으로 산정한 정산금액을 차입자가 대출자에게 현금으로 지급하기로 한 계약으로서 ◦ 기초변수인 정산기준가격의 변동에 따라 가치가 변동하고, 계약시점의 순투자금액이 적으며, 미래에 결제되므로 파생상품의 요건을 충족함 참고자료□ 수익공유형모기지론의 ‘수익공유정산조건’이 파생상품의 정의를 충족하는지에 대한 질의임 □ K-IFRS 제1109호 「금융상품」부록 A 용어의 정의에 따르면, 파생상품은 다음을 모두 만족하는 금융상품이나 그 밖의 계약을 말함 기초변수*의 변동에 따라 가치가 변동함 * 기초변수는 이자율, 금융상품가격, 일반상품가격, 환율, 가격 또는 비율의 지수, 신용등급이나 신용지수 또는 기타 변수를 말하며, 비금융변수의 경우 계약의 당사자에게 특정되지 않아야 함 최초 계약시 순투자금액이 필요하지 않거나 시장요소 변동에 유사한 영향을 받을 것으로 예상되는 다른 유형의 계약보다 적은 순투자금액이 필요함 미래에 결제됨 □ 본 질의의 경우 ‘수익공유정산조건’은 미래 정산시점의 정산기준가격(주택의 가치)과 최초 매입가격의 차액을 기준으로 산정한 정산금액을 차입자가 대출자에게 현금으로 지급하기로 한 계약으로 ◦ 계약의 당사자에게 특정되지 아니하는 기초변수인 정산기준가격(주택의 가치)에 따라 가치가 변동하고, 최초 순투자금액*이 다른 유형의 거래보다 적으며, 미래에 결제**되는 등 파생상품의 기본요건을 모두 충족함 * 계약시점 수익공유형모기지론의 공정가치는 일반 대출채권의 공정가치에서 은행의 매입옵션(수익공유정산조건)의 공정가치가 차감된 것으로 볼 수 있음. 매입옵션의 공정가치가 은행이 지급한 순투자금액에 해당하며, 그 금액은 주택 가격 변동에 따라 영향을 받는 다른 계약(주택의 구입 등)에 비하여 적음 ** 수익정산금액은 향후 정산시점(주택 매각시, 중도상환시, 7년 경과시점)에 현금으로 결제