배경 및 질의 1회사는 상가건물을 임차하고 있으며, 그 임차계약은 상가건물임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’)을 적용받고 있다. 2상가임대차법에 따라 임차인(이하 ‘리스이용자’)은 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서 계약갱신을 요구할 수 있으며, 계약갱신 시점에 임대인(이하 ‘리스제공자’)은 차임과 보증금을 조정하여 청구할 수 있다. 3임차계약의 보증금이 상가임대차법의 환산보증금을 초과하지 않는 경우, 계약을 갱신할 때 차임이나 보증금은 5%를 초과하여 증액 할 수 없다. 임차계약의 보증금이 환산보증금을 초과하는 경우, 계약갱신 시점의 차임이나 보증금 증액의 상한이 명시되어 있지 않다. 4(질의1) 상가임대차법에 따른 계약갱신요구권을 기업회계기준서 제1116호의 연장선택권으로 볼 수 있는가? 5(질의2) 임차계약의 보증금이 상가임대차법에 따른 환산보증금을 초과하여 법에 차임이나 보증금의 증액에 상한이 명시되지 않는 경우, 계약갱신요구 가능기간을 기업회계기준서 제1116호에서 규정하는 계약이 집행 가능한 기간으로 볼 수 있는가? 6(질의3) 임차계약의 보증금이 상가임대차법에 따른 환산보증금 이내에 해당하여 법에 차임이나 보증금 증액에 상한이 명시된 경우, 계약갱신요구 가능기간을 기업회계기준서 제1116호에서 규정하는 계약이 집행 가능한 기간으로 볼 수 있는가? 회신 7질의 1의 경우, 상가임대차법에 따른 임차인의 계약갱신요구권은 기업회계기준서 제1116호 ‘리스’ 문단 18⑴ 적용 대상인 리스이용자의 리스 연장선택권에 해당한다. 8질의 2와 질의 3의 경우, 계약갱신요구 가능기간은 갱신기간의 리스료 증액에 상한이 있는지에 관계없이 리스를 집행할 수 있는 기간에 포함된다. 9따라서 리스이용자는 이 계약갱신요구 가능기간을 포함하여 기업회계기준서 제1116호 문단 B34에 따른 계약이 집행 가능한 기간을 산정하며, 계약이 집행 가능한 기간 내에서 문단 19(문단 B37~B40 참조)에 따라 연장선택권의 행사 가능성이 상당히 확실한지를 평가하여 리스기간을 산정한다. 판단근거 10기업회계기준서 제1116호 용어의 정의에서 계약은 둘 이상의 당사자 사이에 집행 가능한 권리와 의무가 생기게 하는 합의를 의미한다. 11리스기간을 산정할 때, 기업회계기준서 제1116호 문단 B34에 따라 계약의 정의를 적용하여 계약이 집행 가능한 기간을 산정한다. 권리가 집행 가능한지 판단할 때에 는 계약 조건과 그 계약 조건을 보충하거나 무효화할 수 있는 법률이나 판례 등을 참고할 수 있다. 12상가임대차법에 따라 임차인의 계약갱신요구를 임대인이 정당한 사유없이 거절할 수 없다면, 기업회계기준서 제1116호 문단 18⑴에서 규정하는 리스이용자의 리스연장선택권에 해당한다. 13상가임대차법에서 보증금이 환산보증금을 초과하여 리스료 증액의 한도를 정하고 있지 않더라도 리스이용자의 연장선택권이 집행 가능하지 않다고 볼 근거는 없다. 14따라서 상가임대차법의 계약갱신요구 가능기간은 집행 가능한 기간에 포함되며, 리스이용자는 기업회계기준서 제1116호 문단 B34에 따라 산정한 집행 가능기간 내에서 같은 기준서 문단 19와 문단 B37~B40에 따라 연장선택권의 행사가능성이 상당히 확실한지를 평가하여 리스기간을 산정한다. 참고자료 질의자의 의문사항 부1리스이용자는 임대차계약의 조건과는 관계없이 상가건물임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’)에 따라 계약갱신을 요구할 수 있으며, 리스제공자는 임대차 계약갱신 시점에 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있다. 질의자는 계약갱신 시점의 리스료가 미리 결정되어 있지 않더라도, 상가임대차법에 따른 계약갱신요구권을 기업회계기준서 제1116호 ‘리스’의 연장선택권으로 볼 수 있는지를 질의하였다(질의 1). 부2임대차계약의 보증금이 상가임대차법에서 정한 환산보증금을 초과하는지에 따라 갱신기간의 차임 또는 보증금 증액에 대한 상한 명시 여부가 다르다면, 상가임대차법에 따른 계약갱신요구 가능기간을 기업회계기준서 제1116호에서 규정하는 계약이 집행 가능한 기간으로 볼 수 있는지 판단할 때 결론이 달라지는지를 질의하였다(질의 2·3). 질의에서 제시된 견해 부3(질의1)에 대하여 다음과 같은 상반된 견해가 있다. (견해1) 계약갱신요구권은 리스이용자의 연장선택권이 아니다. 기업회계기준서 제1116호 용어의 정의에서는 ‘계약’을 다른 기준서(기업회계기준서 제 1115호 ‘고객과의 계약에서 생기는 수익’)에서 정의하고 있으며 같은 의미로 사용한다고 설명한다. 그러나 기업회계기준서 제1115호 문단 9[1]에서는 지급조건을 식별할 수 없는 경우에는 고객과의 계약 범위에서 제외하고 있다. 또한, 기업회계기준서 제1116호 문단 B37에서는 연장선택권의 행사가능성을 판단할 때에 고려할 요소 중 하나로 선택권 기간 중 리스에 대한 지급액과 시장요율의 비교를 제시하고 있는데, 질의에서 갱신요구권 대상기간의 지급조건이 행사 전에 식별되지 않는다. 따라서 상가임대차법에서는 계약갱신 시의 차임 또는 보증금이 정해져 있지 않으므로 리스이용자의 계약갱신요구권은 계약의 정의를 충족하지 못한다. (견해2) 계약갱신요구권은 리스이용자의 연장선택권이다. 계약갱신요구권 행사 전에 지급조건을 식별할 수 없더라도 리스이용자는 계약갱신요구권 행사를 통해 계약기간의 연장을 주장할 수 있다. 부4(질의2)와 (질의3)에 대하여 다음과 같은 견해가 있다. (견해1) 계약갱신요구 가능기간은 집행가능기간이 아니다. 리스제공자가 계약갱신 시점에 차임 또는 보증금 증액을 청구한다면, 리스이용자는 차임 등 증액의 정도에 따라 계약 종료를 고려할 수도 있다. 이 경우, 차임 등의 증감청구권은 리스제공자의 종료선택권으로 보아, 리스제공자가 부담하는 불이익의 정도를 고려하여 기업회계기준서 제1116호 문단 B34[2]에 따라 리스를 더는 집행할 수 없다고 본다. (견해2) 계약갱신요구 가능기간은 집행가능기간이다. 리스제공자는 법에서 정한 예외사항에 해당하지 않는 경우 리스이용자의 계약갱신요구를 거부할 수 없다. 따라서 리스제공자는 다른 당사자의 동의 없이 리스를 종료할 권리가 없으므로, 기업회계기준서 제1116호 문단 B34 후단 내용(리스이용자와 리스제공자가 모두 리스를 종료할 권리 보유)을 충족하지 않으므로 리스를 더는 집행할 수 없다고 보기 어렵다. 검토과정에서 논의된 내용 계약갱신요구권을 기업회계기준서 제1116호의 연장선택권으로 볼 수 있는지(질의1) 부5기업회계기준서 제1116호 용어의 정의에 따르면 계약은 둘 이상의 당사자 사이에 집행 가능한 권리와 의무가 생기게 하는 합의이며, 동 기준서 문단 B34에서는 리스기간을 산정할 때 계약의 정의를 적용하여 계약의 집행가능기간을 산정하도록 요구한다. 부6기업회계기준서 제1116호에서는 제1115호와 계약을 동일하게 정의하나, 기업회계기준서 제1115호 문단 9의 지급조건 식별은 동 기준서의 적용범위에 포함되는 고객과의 계약을 판단하기 위한 기준이므로 기업회계기준서 제1116호 ‘계약’의 정의 충족 여부를 판단하는 기준으로 보기는 어렵다. 부7상가임대차법에 따르면 리스이용자는 최초 계약기간을 포함하여 10년의 기간까지 계약갱신을 요구할 수 있으며, 상가임대차법 제10조제1항제1호~제8호[3]에서 규정한 사유를 제외하고는 리스제공자는 이를 거절할 수 없다. 즉, 리스제공자는 리스이용자에 대해 제한된 사유가 있을 때에만 계약 갱신을 거절할 수 있으므로 리스이용자는 상대방의 동의 없이 계약을 연장할 수 있다고 볼 수 있다. 부8따라서 상가임대차법의 계약갱신요구권은 기업회계기준서 제1116호 문단 18⑴[4]에 따른 리스이용자의 리스 연장선택권에 해당하며, 리스이용자는 갱신을 요구할 수 있는 기간을 집행가능기간에 포함하여 리스기간을 산정하여야 한다. 차임 또는 보증금 증액 상한이 명시되어 있는지에 따라 집행 가능한 기간이 달라지는지(질의2·3) 부9상가임대차법 제10조의2[5]와 제11조[6]에 따르면, 조세 등의 부담 증가와 경제사정의 변동이 있는 경우에 계약당사자는 계약갱신시점에 차임 또는 보증금 증액을 청구할 수 있다. 다만, 그 증액 한도는 환산보증금액을 초과하지 않는 경우에 5%로 제한된다. (질의2)와 (질의3)은 이러한 증액 한도 조건 명시 유무에 따라 집행 가능한 기간의 판단에 차이가 있는지를 묻고 있다. 부10기업회계기준서 제1116호에서는 ‘집행 가능하다’에 대해 별도로 정의를 내리지 않고, 집행 불가능한 일부 예외적인 상황[7]만을 언급하고 있을 뿐이다. 질의에서 상대방이 의무를 불이행한 경우가 아니라면, 리스제공자와 리스이용자 모두가 리스를 종료할 권리를 갖고 있지 않으므로, 계약갱신요구권은 리스이용자가 행사할 수 있는 일방적인 권리(부7 참조)로 판단하였다. 따라서 계약갱신요구권이 집행 가능하지 않다는 다른 증거가 없다면 집행 가능한 것으로 볼 수 있을 것이다. 부11상가임대차법에서 차임 등의 증액 한도를 명시하지 않은 경우에도 리스이용자의 연장선택권이 집행 가능하지 않다고 볼 근거는 없다. 즉, 계약갱신요구 가능기간은 갱신기간의 리스료 증액의 상한이 있는지에 관계없이 리스를 집행할 수 있는 기간에 포함된다. 부12결론적으로 리스이용자는 기업회계기준서 제1116호 문단 B34에 따라 계약갱신요구 가능기간을 포함한 계약의 집행 가능한 기간을 산정하고, 계약이 집행 가능한 기간 내에서 동 기준서 문단 19를 적용하여 리스이용자가 연장선택권을 행사할 가능성이 상당히 확실한지를 평가하여 리스기간을 산정하여야 한다.